Μπορεί η πανδημική κρίση να «κατεδάφισε» την αξία αγοράς και μίσθωσης ολόκληρων πύργων γραφείων στο Μανχάταν, να πίεσε τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στο Σαν Φρανσίσκο και να ώθησε επιχειρηματικούς κολοσσούς ανά την υφήλιο να ξενοικιάσουν γραφειακούς χώρους εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, αλλά η Θεσσαλονίκη δείχνει να «πηγαίνει κόντρα στο διεθνές ρεύμα». Το δύσκολο 2020 καθυστέρησε μεν προσωρινά κάποιες επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους και άφησε σε εκκρεμότητα προχωρημένες συμφωνίες, αλλά δεν έκοψε την επενδυτική όρεξη ελληνικών και ξένων επιχειρήσεων, που εξακολουθούν να εκδηλώνουν σταθερά ενδιαφέρον για τη δημιουργία γραφειακών χώρων συνολικού εμβαδού αρκετών χιλιάδων τετραγωνικών στην πόλη, με τη δυτική πλευρά της να έχει την τιμητική της.
«Η Θεσσαλονίκη είναι πλέον πόλος έλξης για αρκετές ελληνικές και ξένες εταιρείες, που χάρη στη στρατηγική θέση της πόλης στη νοτιοανατολική Ευρώπη, θέλουν να αποκτήσουν γραφειακούς χώρους σε αυτή. Πρόσφατα ήρθε σε επαφή μαζί μας fund που αναζητά οικόπεδο για τη δημιουργία γραφειακών χώρων 5.000 τμ. Παράλληλα, έχει ήδη γίνει γνωστή η επένδυση της Dimand SA για τη δημιουργία business park σε έκταση στην 26ης Οκτωβρίου (απέναντι από το πρώην ΦΙΞ), με στόχο σε πρώτη φάση να δημιουργηθούν γραφεία εμβαδού 15.000 τετραγωνικών (εμβαδόν που στη δεύτερη φάση της επένδυσης αναμένεται να υπερδιπλασιαστεί, με την προσθήκη περίπου 16.000 τμ). Το ενδιαφέρον που εκδηλώνεται αφορά κυρίως το κέντρο και τα δυτικά της πόλης» λέει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτιμήσεων Ακινήτων ΝΑ Ευρώπης, μεσίτης Κώστας Γεωργάκος, εξηγώντας ότι το ενδιαφέρον για γραφειακούς χώρους στη Θεσσαλονίκη, μεταξύ άλλων και από γερμανικές εταιρείες, άρχισε να εκδηλώνεται τα τελευταία δύο-τρία χρόνια και άντεξε στους κραδασμούς της πανδημίας.
Γιατί οι επενδυτές «κοιτάζουν» δυτικά
Μάλιστα, προσθέτει, το ενδιαφέρον αυτό, που έχει ως αφετηρία την περιοχή κοντά στην Ίωνος Δραγούμη κι εκτείνεται σε όλη τη δυτική είσοδο της πόλης, αφορά κυρίως οικόπεδα και καινούργια γραφεία, καθώς «η Θεσσαλονίκη είναι έτσι φτιαγμένη, που στερείται μεγάλων και σύγχρονων γραφειακών χώρων υψηλού επιπέδου» -οπότε οι επενδυτές επιθυμούν να τα δημιουργήσουν από την αρχή, με βάση τις επιθυμητές προδιαγραφές. Να τα δημιουργήσουν δυτικά; Όχι ανατολικά, όπου εδρεύουν πολλά εμπορικά και ερευνητικά κέντρα, αλλά και το αεροδρόμιο της πόλης; «Η ανατολική περιοχή της πόλης έχει δύο θέματα: το ένα είναι οτι εκεί υπάρχουν κυρίως αγροτικές εκτάσεις, στις οποίες δεν μπορείς να χτίσεις πολλά τετραγωνικά και το άλλο ότι οι χρήσεις γης, π.χ, στην περιοχή του εμπορικού κέντρου “Μediterranean Cosmos”, αφορούν κυρίως σε βιοτεχνικούς χώρους και άρα πρέπει να αλλάξουν, κάτι που συνεπάγεται και γραφειοκρατικές διαδικασίες. Αντίθετα, δυτικά, οι εκτάσεις είναι χαρακτηρισμένες ως οικόπεδα και ο συντελεστής δόμησης πολύ μεγαλύτερος. Με απλά λόγια, χτίζεις περισσότερα τετραγωνικά σε μικρότερη έκταση γης» εξηγεί ο κ.Γεωργάκος.
Ζήτηση άλλου επιπέδου από αυτό που έχει να προσφέρει η πόλη
«Η ζήτηση που υπάρχει πλέον για γραφεία στη Θεσσαλονίκη είναι γενικά άλλου επιπέδου από αυτό που έχει να προσφέρει η πόλη, ιδίως στο κέντρο της» λέει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ η Φώφη Πασχαλίδου, διευθύντρια του γραφείου Θεσσαλονίκης της Danos – BNP Paribas Real Estate, εξηγώντας ότι οι διαθέσιμοι χώροι γραφείων είναι συχνά παλαιάς κατασκευής και βρίσκονται σε πολυκατοικίες με μικτή χρήση (οικιστική-γραφειακή) και πολλούς συνιδιοκτήτες, γεγονός που περιπλέκει τα πράγματα.
«Οι ελληνικές και ξένες εταιρείες που θέλουν να έρθουν σήμερα στη Θεσσαλονίκη ζητούν σύγχρονους γραφειακούς χώρους, που τους επιτρέπουν ευελιξία, με γραφεία τύπου “open space” (όχι κατακερματισμένο χώρο), ώστε, αν χρειαστεί, να υπάρχει η δυνατότητα για τις απαραίτητες αποστάσεις μεταξύ των εργαζομένων. Στο κέντρο υπάρχουν πολύ λίγοι διαθέσιμοι χώροι στο επιθυμητό επίπεδο, π.χ., στο εμπορικό κέντρο “Πλατεία”. Στα ανατολικά της πόλης, η κατάσταση είναι μάλλον κορεσμένη, καθώς τα κέντρα που δημιουργήθηκαν εκεί είναι γεμάτα και το ίδιο ισχύει σε μεγάλο βαθμό και δυτικά. Για αυτό υπάρχει ζήτηση και για οικόπεδα πάνω στα οποία θα οικοδομηθούν γραφειακοί χώροι, κυρίως στα δυτικά, καθώς στα ανατολικά, οι εκτάσεις είναι χαρακτηρισμένες ως αγροτική γη, κάτι που σημαίνει ότι, με τους ισχύοντες όρους δόμησης, σε τέσσερα στρέμματα χτίζεις για παράδειγμα μόλις 600 τετραγωνικά» εξηγεί η κ. Πασχαλίδου. Προσθέτει ότι η Θεσσαλονίκη αποκτά σταδιακά τον ρόλο που της αξίζει στον χάρτη, χάρη και στις επενδύσεις στο λιμάνι, το αεροδρόμιο και το τεχνολογικό πάρκο 4ης γενιάς ThessINTEC, που αναβαθμίζουν τη φήμη της πόλης, ενώ εκτιμά ότι στα επόμενα χρόνια θα υπάρξει ισχυρή ζήτηση και για χώρους logistics. «Το ενδιαφέρον για την αγορά γραφειακών χώρων στη Θεσσαλονίκη άρχισε να εκδηλώνεται εντονότερα από το τέλος του 2019. Το 2020, λόγω Covid, ήταν μεν “νεκρή” χρονιά, αλλά δεν μας πήγε και πίσω. Φρέναρε κάποιες συμφωνίες, αλλά δεν τις ακύρωσε» καταλήγει.
